Posebna geodetska podloga je topografski prikaz s uklopljenim katastarskim planom izrađena u odgovarajućem mjerilu i ovjerena od nadležnog tijela za državnu izmjeru i katastar nekretnina.

Namjena posebne geodetske podloge

Posebna geodetska podloga se najčešće izrađuje u svrhu ishođenja dozvola za gradnju te je prvi korak koji moramo poduzeti ako planiramo izgradnju objekta na čestici.

Sadržaj posebne geodetske podloge

Na posebnoj geodetskoj podlozi prikazano je stvarno stanje na terenu, objekti na terenu, granice kultura, putevi i ceste, međe predmetne čestice, te visinska konfiguracija terena.

Problemi koji se mogu pojaviti bez posebne geodetske podloge

Često se dešavaju situacije da katastarski plan (koji se za određeno područje na zahtjev može zatražiti u nadležnom katastru) ne prati ažurno promjene na zemljištu. Tako je moguće da ono što kopija katastarskog plana koju dobijete u katastru prikazuje jednostavno ne postoji na terenu (npr. objekti davno srušeni) ili obrnuto, na terenu postoji objekt ili čak put, a na katastarskom planu nije prikazan. Baš iz tog razloga, zakonom je kao obveza uvedena prije svega izrada Posebne geodetske podloge.

Rezultat – ovjerena posebna geodetska podloga

Ovlaštena geodetska tvrtka koja posebnu geodetsku podlogu izrađuje za Vas, dužna ju je ovjeriti u nadležnom katastarskom uredu te Vam uručiti minimalno jedan ovjereni primjerak.

Parcelacija je postupak osnivanja novih katastarskih čestica spajanjem ili diobom postojećih. Može se raditi na građevinskom i poljoprivrednom zemljištu, a provodi se pomoću parcelacijskog elaborata.

Što je parcelacijski elaborat?

Parcelacijski elaborat je geodetski proizvod sastavljen od grafičkih priloga s prikazanim stvarnim i katastarskim stanjem, te niza pisanih iskaza za katastar i zemljišnu knjigu, a temelj je za promjenu stanja u katastru i zemljišnim knjigama.

• Parcelacija građevinskog zemljišta (Zakon o prostornom uređenju i gradnji, NN 76/07):

Parcelacija zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan granica tog područja može se provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i detaljnim planom uređenja (NN 76/07, članak 119.).

• Parcelacija poljoprivrednog zemljišta (Zakon o poljoprivrednom zemljištu, NN 152/08):

Katastarske čestice poljoprivrednog zemljišta ne mogu se parcelacijom dijeliti, osim uz suglasnost Agencije (NN 152/08, članak 78.). Parcelacijski elaborati kojima se dijeli ili spaja poljoprivredno zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske obavezno sadrže suglasnost Agencije za poljoprivredno zemljište (NN 86/07, članak 8.).

Kako biste saznali je li vaša čestica u poljoprivrednom ili građevinskom području, morate se obratiti nadležnom uredu za prostorno planiranje i urbanizam. Naravno, morate znati broj katastarske čestice i u kojoj se katastarskoj općini nalazi.

Namjena parcelacijskog elaborata:

• kupnja ili prodaja nekretnina

• ostavinska diobe

• dobivanje hipotekarnog kredita

• dioba obiteljske imovine

• rješavanje imovinsko-pravnih odnosa

• formiranje građevnih čestica ili čestica služnih njima (prilazni putevi)

• okrupnjavanje čestica

Dokumenti potrebni za izradu parcelacijskog elaborata

• kopiju katastarskog plana

• vlasnički list

• posjedovni list

• potvrdu o namjeni zemljišta i suglasnost Agencije za čestice koje nisu građevne (poljoprivredno zemljište)

• dozvolu za formiranje čestice za građevinsko zemljište

• Dokumenti ne smiju biti stariji od šest mjeseci.

Legalizacija objekta je ishođenje odgovarajućeg akta (rješenje o izvedenom stanju) kojim se bespravno izgrađeni objekt legalizira.

Objekt koji je izgrađen, dograđen, nadograđen, ili rekonstruiran bez odobrenja za gradnju (građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, lokacijska dozvola, potvrda na glavni projekt ili neki drugi naziv) nakon 15. veljače 1968.g. smatra se nelegalnim objektom.

Ako je za objekt postojala građevinska dozvola, ali objekt nije izgrađen u skladu s tom dozvolom, također se smatra nelegalnom građevinom.

Zašto legalizirati?

Legalizacijom se omogućuje evidentiranje zgrade u katastarskom operatu i upis u zemljišne knjige te priključenje na komunalnu infrastrukturu, elektroenergetsku mrežu i drugu infrastrukturu.

Dokaz legalnosti gradnje građevine jedan je od nužnih uvjeta za prijavu za sredstva iz Europskih fondova. Obavljanje gospodarskih djelatnosti bilo u ugostiteljstvu, trgovini, turizmu itd. moguće je samo u legalnim građevinama.

Ukoliko objekt nije legaliziran neće se moći provesti etažiranje, podjela imovine, rekonstrukcija i nadogradnja te takav objekt ne može biti predmet kupoprodaje kao i zemljište na kojem se nalazi.

Upis objekta (građevine) u katastar i zemljišnu knjigu je postupak kojim se objekti (zgrade i druge građevine) evidentiraju u katastru i zemljišnoj knjizi.

Zašto se objekti moraju evidentirati u katastru i zemljišnoj knjizi?

Objekt je važno evidentirati zbog: rješavanja imovinsko-pravnih odnosa, kupnje ili prodaje nekretnine (‘čisti’ papiri), legaliziranja objekta, etažiranja objekata i hipoteke

Iskolčenje građevine je geodetski prijenos tlocrta vanjskog obrisa građevine ili osi trase građevine koju je dozvoljeno graditi, na terenu unutar građevne čestice. Iskolčenjem se objekt i njegovo prostiranje “prebacuje” s projekta na teren. Nakon iskolčenja objekta radi se elaborat iskolčenja tj dokument kojim se prikazuje na koji je način iskolčen objekt na građevinskom zemljištu, a potreban zbog prijave početka gradnje građevinskoj inspekciji.

Elaborat iskolčenja izrađuje ovlašteni geodet.

Neusklađenost podataka se očituje u vidu neslaganja broja čestice, upisane površine,izgrađenosti, neusklađenosti vlasnika, tj. posjednika, podacima o osobama i dr. Također, moguće je da čestica postoji u katastru ali ne i u zemljišnoj knjizi, i obrnuto. Česta je pojava neusklađenosti podataka katastra i zemljišne knjige i sa stvarnim stanjem na terenu. Usklađenje podataka katastra i zemljišne knjige (gruntovnice) je postupak u kojemu se usklađuju podaci o nekretnini upisani u katastru i zemljišnoj knjizi (gruntovnici)

Elaborat usklađenja izrađuje i ovjerava pečatom i potpisom ovlašteni geodetski izvoditelj.

Kako saznati je li čestica neusklađena?

Zatražite posjedovni list iz katastra i vlasnički iz gruntovnice te usporedite površine Vaših čestica. Trebale bi biti identične, ako nisu – problem je neusklađenost.

Zašto je nužno uskladiti podatke u katastru i gruntovnici?

Usklađenost podataka u katastru i zemljišnoj knjizi nužan je kod kupoprodaje nekretnina, dobivanja hipotekarnog kredita banaka, gradnje, etažiranja.

Prilikom kupoprodaje nekretnina mjerodavni su podaci u zemljišnim knjigama, što je vidljivo i iz izvadka katastra u kojem stoji napomena da podaci ne služe kao dokaz vlasništva. Stoga je najvažnije da prodavatelj nekretnine bude upisan u zemljišne knjige jer će se jedino u tom slučaju moći zaključiti valjani kupoprodajni ugovor i steći pravo vlasništva.

Etažiranje je postupak kojim se se uspostavlja etažno vlasništvo. Etažno vlasništvo je vlasništvo nad stanom ili drugom samostalnom  prostorijom (poslovnim prostorom, garažom, itd.) a povezano s  odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine koja  se sastoji od zemljišta sa zgradom.

Što se sve može etažirati?

Etažirati se mogu stambene zgrade i obiteljske kuće sa dvije ili više etažnih jedinica. U postupku etažiranja potrebno je etažirati sve etažne jedinice (stanove, poslovne prostore, garaže …).

Objekt se ne može etažirati, ako nije evidentiran u katastru zemljišta i zemljišnoj knjizi.